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建设方未取得土地使用权证和建设工程规划许可证，施工合同......
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建设工程典型案例︱关于承包人的优先受偿权
典型案例1：
2006年12月28日，江苏省南通华润建设工程有限公司（简称华润公司）与南通基福服饰有限公司（简称基福公司）签订建设工程施工合同，约定由华润公司承建基福公司位于南通经济技术开发区出口加工区内1号、2号厂房，竣工日期为2007年9月18日。2007年12月，虽消防设施大多未能安装，也未交付使用，但1号、2号厂房的主体工程已通过竣工验收，基福公司领取了1号、2号厂房的房产证。2008年8月30日，华润公司、基福公司就工程款达成协议，明确了工程款的结算方式和支付方式。2009年5月31日，华润公司向法院起诉，请求确认华润公司对1号、2号标准厂房享有建设工程价款的优先受偿权。审理中，双方认可基福公司于2008年3月上旬口头承诺如找到合作伙伴或者将2号厂房转让给他人，则优先支付给华润公司工程款。
一审法院认为，本案所涉1号、2号厂房在2007年12月主体工程已通过竣工验收，并且华润公司、基福公司约定的竣工日期是同年9月18日，故即使双方在2008年3月上旬口头协议基福公司如找到合作伙伴或者将2号厂房转让给他人，则优先支付华润公司工程款，已经超过行使优先权6个月的除斥期间，且也不存在中断的情形。法院判决：驳回华润公司要求确认对1号、2号厂房及其相应土地使用权享有建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。
二审法院认为，华润公司与基福公司于2008年8月30日就工程款达成协议，双方应清楚已终止合同履行，此时华润公司应及时主张优先权。华润公司就工程款事宜在2008年9月5日向法院起诉，也未提出优先权的主张。按合同终止之日起算，华润公司于2009年5月31日提出本案之诉，已超过了6个月的除斥期间。华润公司未在法定期限内向发包人主张优先权，应视为放弃该权利。法院判决：驳回上诉，维持原判。
某省人民检察院对该案提起抗诉，认为华润公司起诉要求确认建设工程价款优先受偿权并未超过6个月的除斥期间。
某省高级人民法院再审认为，华润公司应从2008年8月30日双方就工程款达成协议时起6个月内主张建设工程价款优先受偿权，其于2009年5月31日提起本案之诉已超过行使优先权的法定期间。2011年5月10日，法院作出再审判决，维持原审判决。
上海市高级人民法院：
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
理解与适用
建设工程已经竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程竣工之日起六个月；建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。
承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款的优先受偿权随之转让。
承包人在转让工程款债权前与发包人约定排除优先受偿权的，该约定对承包人以外的实际施工人不具有约束力。
承包人的优先受偿权范围限于建设工程合同约定的工程价款，包括承包人应当支付的工作人员报酬、材料款、用于建设工程的垫资等实际支出的费用。未用于建设工程的借款以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿范围。
典型案例2：
大连开发区泰乐房地产开发有限公司与中国建筑第八工程局大连公司建设工程施工合同纠纷申请再审民事裁定书(2014)民申字第1004号
1999年，中建八局承建泰乐公司的涉案工程。在施工过程中，中建八局停工并撤出施工现场，案涉工程并未竣工，双方也未对工程款进行结算。嗣后，中建八局提起诉讼，其中有一诉求为确认其对涉案工程享有工程价款优先受偿权。
最高人民法院认为，本案中建八局因泰乐公司拖欠工程款而停工并撤出施工现场，案涉工程并未竣工，讼争工程的工程款尚未结算，因而不能从竣工之日起算中建八局享有的优先权行使期限。根据双方签订《补充协议书》约定，案涉工程拟定于1999年11月10日复工，2000年6月30日中建八局完成自有施工内容，正式复工日期以中建八局收到的复工第一批工程款日期为准，完工日期相应顺延。该《补充协议书》约定2000年6月30日是中建八局完成自有施工内容的时间，并非约定案涉工程竣工时间。根据该《补充协议书》关于中建八局复工后，因泰乐公司原因（如提供图纸不及时，资金拨付不及时或不足、材料设备供应不及时、泰乐公司外委工程拖延工期等）造成拖延工期或暂停施工，中建八局除工期顺延外，泰乐公司应承担中建八局因而导致的一切经济损失的约定等内容，不能排除案涉工程存在泰乐公司外委工程项目。且案涉工程确因泰乐公司拖欠工程款等原因，导致中建八局停工并最终退出施工。鉴于双方对中建八局已完工程造价一直未能达成一致的结算意见，如工程款数额尚未确定时即已认定施工人超过主张优先权的行使期限，显然与优先保障施工人基本利益即工程款这一立法目相悖，二审判决从中建八局起诉之日起计算行使优先权的期限，认定其对案涉工程享有优先受偿权，并无不当。泰乐公司申请再审主张中建八局超出行使优先受偿权期限，缺乏事实和法律依据，不能成立。
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